Ratgeber Wohnungsabgabe
Abnahmeprotokoll der Wohnung beim Auszug
Bei der Abnahme hält die Verwaltung fest, was in der Wohnung beschädigt ist oder fehlt. Hier steht, was im Protokoll vorkommt und was Ihre Unterschrift bedeutet.
Begriff
Was ist ein Abnahmeprotokoll?
Ein Abnahmeprotokoll hält bei der Rückgabe einer Mietwohnung fest, was beschädigt ist oder fehlt. Es nennt auch, wer welche Schäden bezahlt. In der Regel füllt es die Verwaltung aus, während die ausziehende Mieterin oder der Mieter dabei ist. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt ein Protokoll beim Einzug und beim Auszug. Das Gesetz verlangt, dass die Vermieterschaft die Wohnung bei der Rückgabe prüft und Mängel sofort meldet.
Mängel schon beim Einzug melden
Was beim Einzug schon beschädigt war, sollte im Protokoll des Einzugs stehen. Mängel, die Sie beim Einzug feststellen und die dort fehlen, melden Sie der Verwaltung umgehend und eingeschrieben. Das gilt auch, wenn sie nicht behoben werden müssen. Nennt der Mietvertrag eine Frist, gilt diese. So rät es der Verband in seinem Formular für das Abnahmeprotokoll mit Mängelliste, damit Sie beim Auszug nicht für diese Mängel haften.
Inhalt
Was steht im Abnahmeprotokoll der Wohnung?
Im Abnahmeprotokoll der Wohnung steht Raum für Raum, was in Ordnung ist und was nicht. Dazu kommen die Zählerstände, die Zahl der Schlüssel und am Schluss die Vereinbarung, wer welche Mängel bezahlt. Das Formular des Mieterverbands ist in diese Abschnitte gegliedert. Geprüfte Positionen werden abgehakt, Mängel mit der Nummer der Position beschrieben.
| Nr. | Abschnitt | Was festgehalten wird |
|---|---|---|
| 01 | Kopf | Mietobjekt und Stockwerk, die ausziehende Mieterschaft mit neuer Adresse, die Verwaltung, Datum und Zeit der Abnahme und das Datum des letzten Protokolls. |
| 02 | Zählerstände | Strom, Gas, Wasser, Warmwasser und Heizöl. |
| 03 | Räume | Küche, Bad und WC, Korridor, jedes Zimmer, Bastelraum und Waschküche, je mit Boden, Wänden, Decke, Türen und Fenstern.Je Raum vermerkt: beim Einzug frisch gestrichen oder nicht. |
| 04 | Einrichtung | In der Küche Backofen mit Blech und Rost, Dunstabzug, Kühlschrank und Geschirrspüler. Im Bad Wanne oder Dusche, Lavabo und Spiegelschrank. In den Zimmern Rollläden mit Gurten oder Kurbeln. |
| 05 | Nebenräume | Balkon mit Sonnenstoren, Keller, Estrich, Garage und Briefkasten. |
| 06 | Schlüssel | Die Zahl der Schlüssel je Raum, dazu Haustür, Wohnungstür, Keller und Briefkasten. |
| 07 | Vereinbarung | Welche Mängel die Mieterschaft bezahlt, bei grösseren Kosten mit Höchstbetrag oder Kostenvoranschlag, und die Unterschriften.Laut Formular darf die Unterschrift verweigert werden. |
Mängel beschreibt man so genau wie möglich: nicht nur «Fleck an der Tapete», sondern auch, wie gross er ist und wo er sich befindet.
Unterschreiben Sie nur, womit Sie einverstanden sind.
Unterschrift
Muss ich das Abnahmeprotokoll unterschreiben?
Nein, eine Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht. Mit Ihrer Unterschrift anerkennen Sie die aufgeführten Schäden und müssen sie bezahlen, schreibt der Mieterverband zur Wohnungsabgabe. Lesen Sie das Protokoll deshalb Position für Position. Sind Sie mit einzelnen Punkten nicht einverstanden, unterschreiben Sie nicht oder vermerken dort «Gilt nicht als Schuldanerkennung». Die Rückgabe der Schlüssel lassen Sie sich in jedem Fall schriftlich bestätigen.
Formulierungen, die Kosten auslösen
Viele Protokollformulare enthalten Sätze, mit denen sich die Mieterschaft zur Übernahme von Kosten verpflichtet. Ob diese Kosten rechtlich bei Ihnen liegen, ist bei der Abgabe oft noch offen. Vielleicht ist die Abnutzung normal, oder die Lebensdauer der Einrichtung ist abgelaufen. Der Verband rät in solchen Fällen, nicht zu unterschreiben. Sein eigenes Formular trennt zwei Unterschriften: eine dafür, dass die Mängel richtig festgehalten sind, und eine für die Übernahme der Kosten.
Wenn die Verwaltung die Abnahme verweigert
Das Mietverhältnis endet trotzdem. Sie brauchen nur eine Bestätigung, dass Sie die Schlüssel zurückgegeben haben. Gibt Ihnen die Verwaltung keine, schicken Sie die Schlüssel eingeschrieben zurück und behalten eine Kopie und die Quittung der Post.
Eine Fachperson zur Abgabe mitnehmen
Rechnen Sie mit Schwierigkeiten, können Sie eine Wohnungsexpertin oder einen Wohnungsexperten des Mieterverbands beiziehen. Melden Sie sich dafür früh beim Verband Ihrer Region. Im Formular des Verbands hat diese Person ein eigenes Feld für die Unterschrift.
Unterschrieben, aber nicht einverstanden
Haben Sie unter Druck oder im Irrtum unterschrieben, können Sie das geltend machen. Vor Gericht gelingt das laut den Miettipps des Mieterverbands aber nur in krassen und beweisbaren Fällen. Unter Umständen hilft ein eingeschriebener Brief, in dem Sie die Unterschrift widerrufen und den Irrtum oder Druck erklären. Vor der Schlichtungsbehörde zählt die Unterschrift nicht unbedingt viel, weil dort häufig ein Kompromiss gesucht wird.
Schäden
Welche Schäden muss die Mieterschaft bezahlen?
Nur Schäden aus übermässiger Abnutzung, und davon nur den Zeitwert. Für normale Abnutzung haftet die Mieterschaft nicht. Zurückgeben muss sie die Wohnung in dem Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt, so Artikel 267 des Obligationenrechts. Den Zeitwert berechnet man mit der paritätischen Lebensdauertabelle, die der Mieterverband und der Hauseigentümerverband gemeinsam herausgeben.
Zeitwert statt Neupreis
Ein Beispiel aus dem Formular des Verbands: Eine Tapete mit zehn Jahren Lebensdauer muss nach acht Jahren ganz ersetzt werden. Die Mieterschaft schuldet dann noch 20 Prozent der Kosten. Massgebend ist das Alter der Tapete, nicht die Dauer Ihres Mietverhältnisses. Ist die Lebensdauer abgelaufen, haften Sie für den Ersatz in der Regel nicht mehr. Eine Ausnahme nennt der Verband: Eine Sperre gegen starken Nikotinbelag bezahlt die Mieterschaft auch nach Ablauf der Lebensdauer des Anstrichs.
Kleine Reparaturen vor der Abgabe
Kleinreparaturen ohne Fachwissen erledigt die Mieterschaft selbst, etwa einen neuen Duschschlauch oder ein Kuchenblech. Die Ersatzteile besorgen Sie am besten vor der Abgabe. Grössere Schäden sollte eine Fachperson beheben, den Auftrag dafür überlassen Sie laut Verband der Vermieterschaft. Verzögern Reparaturen die Weitervermietung, haftet die Mieterschaft unter Umständen dafür. Reparaturen gehören nicht zu unserer Reinigung.
Lebensdauer
Wie lange Einrichtungen in der Wohnung halten
Ein Auszug aus der paritätischen Lebensdauertabelle, wie sie im Formular des Mieterverbands steht (Ausgabe 2021). Nach Ablauf dieser Lebensdauer haftet die Mieterschaft nicht mehr für Ersatz oder Instandstellung.
| Nr. | Einrichtung | Normale Lebensdauer |
|---|---|---|
| 01 | Wandanstrich mit Dispersionsfarbe | 8 Jahre |
| 02 | Kühlschrank | 10 Jahre |
| 03 | Kochherd und Backofen | 15 Jahre |
| 04 | Schliesszylinder und Schlüssel | 20 Jahre |
| 05 | Lamellenstoren aussen, Aluminium | 25 Jahre |
| 06 | Parkett aus Massivholz | 40 Jahre |
Fristen
Bis wann darf die Verwaltung Mängel melden?
Sofort. Die Vermieterschaft muss den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft einstehen soll, sofort melden (Art. 267a OR). Für Schäden, die Sie im Protokoll nicht anerkannt haben, sollte die Vermieterschaft Ihnen die Mängelrüge laut Mieterverband spätestens nach einer Woche schicken. Tut sie das nicht, kann sie dafür keine Ansprüche mehr stellen. Ausgenommen sind Mängel, die bei der Abnahme trotz üblicher Aufmerksamkeit nicht zu erkennen waren.
Solche versteckten Mängel muss die Vermieterschaft melden, sobald sie sie entdeckt. Lässt sie zuerst reparieren und schickt dann die Rechnung, ist sie laut Verband zu spät. Auch eine rechtzeitige Meldung heisst nicht, dass Sie bezahlen müssen: Geprüft werden weiterhin die übermässige Abnutzung und das Alter der Einrichtung.
Wohin bei Streit im Sensebezirk, in Freiburg und Bern
Bevor ein Streit aus der Miete vor Gericht geht, braucht es in der Regel einen Schlichtungsversuch. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft. Im Kanton Freiburg gibt es drei Kommissionen, schreibt der Kanton Freiburg zu den Schlichtungsbehörden in Mietsachen. Für eine Wohnung in Düdingen, Wünnewil-Flamatt oder Murten ist die Kommission für den Sense- und Seebezirk in Tafers zuständig. Für Freiburg und Marly ist es jene für den Saanebezirk. Die Kommissionen beraten auch rechtlich.
Für Laupen, Neuenegg, Köniz und die Stadt Bern ist es die Schlichtungsbehörde Bern-Mittelland in Bern. Adressen und Telefonnummern aller Stellen führt das Bundesamt für Wohnungswesen in seiner Liste der Schlichtungsbehörden.
Reinigung
Was gilt, wenn die Reinigung beanstandet wird?
Ist die Wohnung bei der Abgabe nicht sauber genug, muss die Vermieterschaft eine kurze Nachfrist zum Nachreinigen einräumen. Reicht auch das nicht, darf sie die Wohnung reinigen lassen und Ihnen die Rechnung stellen. So beschreibt es der Mieterverband. Er rät, mit einer Reinigungsfirma eine Abnahmegarantie zu vereinbaren. Jemand von der Firma sollte bei der Abgabe dabei sein, denn Nachreinigungen müssen laut Verband sofort erledigt werden.
Mit Abgabegarantie begleiten wir die Abnahme persönlich. Beanstandet die Verwaltung die Reinigung, reinigen wir ohne zusätzliche Kosten nach, meistens am gleichen Tag, spätestens am zweiten. Reparaturen und Malerarbeiten deckt die Garantie nicht ab. Was zur Reinigung gehört, steht bei der Umzugsreinigung mit Begleitung bei der Abnahme.
Rollläden mit Gurten oder Kurbeln sind im Formular in Küche, Bad und jedem Zimmer eine eigene Position, Sonnenstoren beim Balkon. Wie man Lamellenstoren reinigt, ohne ihren Lack anzugreifen, steht im Ratgeber zur Pflege lackierter Storenlamellen.
Fragen zum Abnahmeprotokoll
Wer erstellt das Abnahmeprotokoll?
In der Regel die Vermieterschaft oder ihre Verwaltung, im Beisein der Mieterin oder des Mieters. So beschreibt es der Mieterinnen- und Mieterverband zu seinem Formular. Gibt es beim Einzug kein Protokoll und sehen Sie Mängel, halten Sie diese selbst fest. Die Liste schicken Sie umgehend eingeschrieben an die Verwaltung oder innert der Frist, die der Mietvertrag nennt.
Wann muss ich die Wohnung abgeben?
Laut Gesetz spätestens am letzten Tag der Mietdauer, zur Geschäftszeit, schreibt der Mieterverband. Viele Mietverträge erlauben die Abgabe bis zum Mittag des folgenden Tages. Fällt der Termin auf einen Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag, nach verbreiteter Auffassung auch beim Samstag. Den Termin vereinbaren Sie rechtzeitig mit der Verwaltung.
Was gilt, wenn bei der Abgabe ein Schlüssel fehlt?
Gibt es keine Anzeichen, dass jemand den Schlüssel missbrauchen könnte, bezahlen Sie grundsätzlich nur einen neuen. Liegt ein Missbrauch nahe, müssen Sie die nötigen Änderungen an der Schliessanlage bezahlen, abzüglich ihrer Altersentwertung. Laut Mieterverband kommt dafür in der Regel die Privathaftpflichtversicherung auf.
Muss ich putzen, wenn die Wohnung danach renoviert wird?
Nur so weit, wie die Renovation es nicht wieder verschmutzt. Bei einer umfassenden Renovation genügt laut Mieterverband eine besenreine Abgabe. Die Reinigung nach den Bauarbeiten ist Sache der Vermieterschaft, nicht der ausziehenden Mieter.
Fragen zur Reinigung Ihrer Wohnung vor der Abgabe beantworten wir am Telefon.
+41 26 535 30 99Steht Ihre Wohnungsabgabe bevor?
Wir reinigen die Wohnung vor der Abnahme. Mit Abgabegarantie sind wir dabei, wenn die Verwaltung das Protokoll aufnimmt.